Was dieser Bericht umfasst
Nürtingen ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Esslingen mit 42.261 Einwohnern (Stand 31.12.2025, Quelle: nuertingen.de) und bildet das Mittelzentrum in der Region Stuttgart. Dieser Bericht betrachtet fünf zusammenhängende Marktbereiche — die Kernstadt, die drei Ortsteile Oberensingen, Hardt und Zizishausen sowie die eigenständige Nachbargemeinde Wolfschlugen.
Der Gutachterausschuss-Bericht weist keine Einzelzahlen pro Stadtteil aus — die VoBa-Auswertung aggregiert sie zu einem gemeinsamen Raum Nürtingen. Eine Differenzierung wird erst über die Bodenrichtwerte je BORIS-Zone möglich: diese Seite zeigt alle 39 Wohnzonen, gruppiert nach fünf Bereichen. So wird sichtbar, wo innerhalb Nürtingens echte Preisdifferenzen liegen.
Der Markt in Zahlen — Landkreis Esslingen 2023/2024
Die folgenden Kennzahlen stammen direkt aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gemeinsamen Gutachterausschusses im Landkreis Esslingen (veröffentlicht 08.01.2026, Berichtszeitraum 2023/2024). Grundlage ist die amtliche Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB — alle Notare sind gesetzlich verpflichtet, dem Ausschuss Kopien ihrer Kaufverträge zuzuleiten. Anders als Marktbeobachtungen aus Inseraten stammen diese Zahlen aus tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen.
| Kennzahl | Wert | Quelle / Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufverträge gesamt 2023+2024 | 7.774 | Gutachterausschuss LK ES 2025, Kap. 3.4 |
| Gesamtgeldumsatz 2023+2024 | 2,07 Mrd. € | Kap. 3.5 |
| davon Wohnbauflächen | 1,85 Mrd. € (89 %) | Kap. 3.5 |
| davon Gewerbeflächen | 20,1 Mio. € | Kap. 3.5 |
| davon Agrarland / Wald | 20,0 Mio. € | Kap. 3.5 |
| Flächenumsatz gesamt | 757 ha | Kap. 3.6 · −16 % ggü. Vorjahr |
| Kaufvertragszahl 2023 → 2024 | −7 % / +14 % | 2024 wieder deutlicher Anstieg |
| ETW-Preisentwicklung 2023 | −12 % | Erholung ab Q4/2024 erkennbar |
| Einwohner Landkreis 2024 | 542.905 | +0,1 % ggü. 2023 (542.171) |
| BIP je Erwerbstätigen | > 85.000 € | 7 % über Bundesdurchschnitt |
| Arbeitslosenquote 2024 | 4,0 % | 2023: 3,8 % |
Preise und Entwicklung Nürtingen Kernstadt
Alle folgenden Kennzahlen beziehen sich auf die Nürtinger Kernstadt. Für die einzelnen Bereiche bleiben die Zahlen identisch — differenziert wird über die Bodenrichtwerte weiter unten.
Bauzinsen aktuell: 10 Jahre Zinsbindung liegen derzeit im Durchschnitt bei rund 3,9 % (Interhyp-Zinsupdate, Angebote vom 06.–12.04.2026). Durch geopolitische Unsicherheiten — insbesondere den Iran-Konflikt — zeigt die Zinskurve leichte Aufwärtstendenz bei erwartetem Seitwärts-Verlauf in den kommenden Wochen. Das hält Käufer weiter abwartend. Quelle: interhyp.de/zinsen.
| Kennzahl | Wert | 12-Monats-Trend | Spanne | Quelle |
|---|---|---|---|---|
| Ø-Hauspreis (Gesamt) | 551.100 € | −6,1 % | 194.400 – 1.311.800 € | VoBa 2025 (IIB-Inst.) S. 76–85 |
| Ø-ETW-Preis | 3.510 €/m² | −3,6 % | 1.850 – 6.000 €/m² | VoBa 2025 (IIB-Inst.) S. 76–85 |
| Ø-Miete | 12,65 €/m² | +2,4 % | 6,70 – 24,55 €/m² | VoBa 2025 (IIB-Inst.) S. 76–85 |
| Mietrendite p.a. | 4,3 % | +0,3 Pp. (Vorjahr 4,0 %) | — | VoBa 2025 (IIB-Inst.) S. 76–85 |
| Erschwingliche Wohnfläche | 108 m² | — | LK Esslingen: 105 m² | VoBa 2025 (IIB-Inst.) S. 76–85 |
Nürtinger Hauspreise nach Haustyp
| Haustyp | Preisspanne | Ø-Gesamtpreis | Ø €/m² Wohnfläche | Ø Wohnfläche / Grundstück |
|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus (EFH) | 215.800 – 1.311.800 € | 631.800 € | 3.510 € | 180 / 595 m² |
| Doppelhaushälfte (DHH) | 208.000 – 944.500 € | 535.100 € | 3.690 € | 145 / 380 m² |
| Reihenhaus (RH) | 194.400 – 787.100 € | 465.400 € | 3.580 € | 130 / 265 m² |
| Zweifamilienhaus (ZFH) | 293.500 – 826.400 € | 472.500 € | 2.700 € | 175 / 560 m² |
Historische Entwicklung (€/m² Häuser)
| Jahr | Ø €/m² | vs. 2017 |
|---|---|---|
| 2017 | ~3.100 € | — |
| 2020 | ~4.100 € | +32 % |
| 2022 (Peak) | 4.260 € | +37 % |
| 2025 | 3.610 € | +16,5 % |
ETW-Preise nach Wohnlage
| Wohnlage | Kaufpreis (€/m²) | Mietpreis (€/m²) |
|---|---|---|
| Mittlere | 1.850 – 2.260 € | 6,70 – 8,45 € |
| Gute | 2.080 – 5.400 € | 7,70 – 21,95 € |
| Sehr gute | 5.200 – 5.900 € | 21,10 – 23,85 € |
| Top | 5.800 – 6.000 € | 23,70 – 24,55 € |
39 BORIS-Zonen im Nürtinger Umfeld
Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss nach § 196 BauGB pro Bodenrichtwertzone festgestellt. Die folgende Tabelle zeigt alle recherchierten Wohnbau-Zonen, gruppiert nach den fünf Bereichen dieses Berichts.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und von den Gutachterausschüssen gemäß § 196 BauGB ermittelt. Rechtsgrundlage und Pflichtveröffentlichung sind damit gesetzlich geregelt.
| Zone | Bodenrichtwert | Nutzungsart |
|---|---|---|
| Nürtingen Kernstadt (inkl. Enzenhardt, Braike, Roßdorf) | ||
| Stadtkern bis Bahnhof | 980 €/m² | Wohnbaufläche · Top-Lage |
| Stadtring | 910 €/m² | Wohnbaufläche |
| Steinenberg | 910 €/m² | Wohnbaufläche |
| Auf dem Galgenberg | 860 €/m² | Wohnbaufläche |
| Mühlstraße | 860 €/m² | Wohnbaufläche |
| Innerer Gänslesgrund | 820 €/m² | Wohnbaufläche |
| Kirchheimer / Vendelaustraße | 770 €/m² | Wohnbaufläche |
| Kleintischardt / Steinach | 750 €/m² | Wohnbaufläche |
| Rieth – Wohngebiet | 720 €/m² | Wohnbaufläche |
| Am Breiten Weg | 690 €/m² | Wohnbaufläche |
| Lerchenberg | 690 €/m² | Wohnbaufläche |
| Südlicher Ersberg | 680 €/m² | Wohnbaufläche |
| Enzenhardt | 670 €/m² | Wohnbaufläche · Stadtteil |
| Braike | 670 €/m² | Wohnbaufläche · Stadtteil |
| Wasserfall / Vor Alten | 670 €/m² | Wohnbaufläche |
| Wera- / Ersbergstraße | 660 €/m² | Wohnbaufläche |
| Roßdorf I + II | 640 €/m² | Wohnbaufläche · Stadtteil |
| Schlesierstraße | 590 €/m² | Wohnbaufläche |
| Oberensingen | ||
| Burggärten bis Gänsäcker | 880 €/m² | Wohnbaufläche · Premium-Lage |
| Mühlgarten bis Seelen | 800 €/m² | Wohnbaufläche |
| OE Schloßweg | 720 €/m² | Wohnbaufläche |
| OE Im Wiesengrund | 720 €/m² | Wohnbaufläche |
| OE Kornbeck / Mösich | 700 €/m² | Wohnbaufläche |
| Leurenberg bis Schütte | 680 €/m² | Wohnbaufläche |
| OE Stuttgarter / Zubringerstraße | 660 €/m² | Wohnbaufläche |
| OE Ortskern | 660 €/m² | Wohnbaufläche |
| OE West | 550 €/m² | Wohnbaufläche · Einstiegslage |
| Hardt (Ortsteil · 1.003 Einwohner) | ||
| HA Hanfäcker | 790 €/m² | Wohnbaufläche |
| HA Kullenwiesen | 770 €/m² | Wohnbaufläche |
| HA Ost | 760 €/m² | Wohnbaufläche |
| Pfeifer- / Luckenäcker / Brunnenwiesen | 710 €/m² | Wohnbaufläche |
| Zizishausen (Ortsteil · 3.127 Einwohner) — Detail-Seite ansehen → | ||
| Panoramastraße / Weinbergstraße / Zugäcker | 750 €/m² | Wohnbaufläche · Premium-Hanglage |
| Ortskern und Haldenstraße | 660 €/m² | Wohnbaufläche |
| Grienländer | 610 €/m² | Wohnbaufläche |
| Gewerbegebiet Steinleswiesen | 170 €/m² | Gewerbliche Baufläche |
| Wolfschlugen (eigenständige Gemeinde · 6.424 Einwohner) | ||
| Hinter den Gärten – Feuerhaupt | 670 €/m² | Wohnbaufläche |
| Silcherstraße | 660 €/m² | Wohnbaufläche |
| Hardter Straße | 630 €/m² | Wohnbaufläche |
| Hofäcker / Brunnenwiesen | 630 €/m² | Wohnbaufläche |
| Ortsmitte | 610 €/m² | Wohnbaufläche |
- Die Nürtinger Kernstadt-Spitze (980 €/m²) übertrifft jeden anderen Wert im direkten Einzugsgebiet — höher als Aichtal Grötzingen (720 €/m²), Zizishausen Panoramastraße (750 €/m²) und Großbettlingen (640–650 €/m²).
- Hardt überrascht: mit 710–790 €/m² teurer als Zizishausen — obwohl der Ortsteil mit 1.003 Einwohnern nur ein Drittel der Einwohner hat. Klassischer Rarity-Premium durch kleines Grundstücksangebot.
- Oberensingen spreizt am stärksten: von OE West 550 €/m² bis Burggärten 880 €/m² — Faktor 1,6 innerhalb desselben Ortsteils. Das größte Lage-Gefälle im gesamten Analysebereich.
- Wolfschlugen ist moderat: 610–670 €/m² als eigenständige Gemeinde. Günstiger als die meisten Nürtinger Ortsteile, trotz Lage Richtung Fildern / Stuttgart.
- Für ein 500-m²-Grundstück: im Stadtkern bis Bahnhof ergibt das 490.000 € Bodenwert; an der Schlesierstraße (günstigste Kernstadt-Zone) 295.000 €. Allein die Zonenlage innerhalb der Kernstadt macht einen Unterschied von 195.000 €.
Von der Kernstadt bis Wolfschlugen
Jeder der fünf Bereiche hat eigene Struktur und Preisdynamik. Hier im Profil.
Zur Detail-Seite Zizishausen
FAQ zum Immobilienmarkt Nürtingen und Umgebung
In der Nürtinger Kernstadt liegen die Bodenrichtwerte für Wohnlagen zwischen 590 €/m² (Schlesierstraße) und 980 €/m² (Stadtkern bis Bahnhof). Dazwischen: Stadtring und Steinenberg 910 €/m², Galgenberg und Mühlstraße 860 €/m², Innerer Gänslesgrund 820 €/m². Für einzelne Nürtinger Stadtteile: Oberensingen 550–880 €/m², Hardt 710–790 €/m², Zizishausen 610–750 €/m². Quelle: BORIS-BW, Stand 01.01.2025.
Die Zone Stadtkern bis Bahnhof in der Nürtinger Kernstadt erreicht 980 €/m² — das ist der höchste Bodenrichtwert im gesamten direkten Nürtinger Umfeld und übertrifft jeden Premium-Wert der Nachbarstädte und -gemeinden (Aichtal max. 720, Zizishausen max. 750, Großbettlingen max. 650 €/m²). Direkt danach folgen Stadtring und Steinenberg mit 910 €/m² sowie Oberensingen Burggärten/Gänsäcker mit 880 €/m².
Laut Volksbank-Immobilienmarktbericht 2025 (Datenbasis IIB-Institut) liegt der Ø-Hauspreis in der Nürtinger Kernstadt bei 551.100 € mit einer Spanne von 194.400 bis 1.311.800 €. Nach Haustyp: Einfamilienhaus Ø 631.800 €, Doppelhaushälfte 535.100 €, Reihenhaus 465.400 €, Zweifamilienhaus 472.500 €. Der 12-Monats-Trend liegt bei −6,1 %, vom Peak 2022 (4.260 €/m² Häuser) sind es −15,3 %, aber seit 2017 immer noch +16,5 %.
Der mittlere ETW-Preis für Nürtingen Kernstadt liegt bei 3.510 €/m² mit einer Spanne von 1.850 bis 6.000 €/m² (Stand Ende 2024, Quelle: VoBa 2025 IIB). Nach Wohnlage: mittlere 1.850–2.260 €/m², gute 2.080–5.400 €/m², sehr gute 5.200–5.900 €/m², Top 5.800–6.000 €/m². 12-Monats-Trend: −3,6 %.
Hardt erreicht 710–790 €/m² und liegt damit deutlich über Zizishausen (610–750 €/m²) — obwohl Hardt mit nur 1.003 Einwohnern (vs. Zizishausen 3.127) der kleinste Nürtinger Ortsteil ist. Die Erklärung ist das Angebots-Nachfrage-Verhältnis: weniger bebaubare Flächen und eine durchgängig hochwertige Wohnlage treiben den Bodenpreis. Der Effekt Rarity-Premium ist typisch für kleine, attraktiv gelegene Siedlungen.
Die Mietrendite für Nürtingen Kernstadt liegt laut VoBa 2025 bei 4,3 % p.a. — ein Anstieg von 4,0 % im Vorjahr. Das ist überdurchschnittlich im Landkreis und macht Nürtingen für Kapitalanleger interessanter als vor 12 Monaten. Bei Bestandsbauten der Baujahresklasse bis 1970 können bei günstigen Kaufpreisen Mietrenditen bis 5,5 % erreicht werden.
Wolfschlugen ist eine eigenständige Gemeinde im Landkreis Esslingen mit 6.424 Einwohnern (Stand 31.12.2023), 712 Hektar Gemarkungsfläche und PLZ 72649. Sie liegt nördlich von Nürtingen Richtung Fildern und bildet gemeinsam mit Nürtingen den engsten Einzugsraum. Im BORIS-BW-Vergleich liegt Wolfschlugen mit 610–670 €/m² im moderaten Preisbereich — günstiger als die meisten Nürtinger Ortsteile. Quelle: wolfschlugen.de.
Der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gemeinsamen Gutachterausschusses im Landkreis Esslingen (Berichtszeitraum 2023/2024, veröffentlicht 08.01.2026) dokumentiert für den Gesamtlandkreis (ohne Esslingen, Filderstadt, Ostfildern, Leinfelden-Echterdingen): 7.774 registrierte Kaufverträge 2023+2024, Gesamtgeldumsatz 2,07 Milliarden Euro, Flächenumsatz 757 Hektar (−16 % gegenüber Vorjahr). Die Kaufvertragszahl stieg 2024 um +14 % gegenüber 2023, nach Rückgang um −7 % im Vorjahr. Bei Eigentumswohnungen wurde 2023 ein Preisrückgang von etwa −12 % festgestellt, seit Q4/2024 zeigt sich eine leichte Erholung. Die Daten stammen aus der anonymisierten Kaufpreissammlung aller Notariats-Kaufverträge (§ 195 BauGB).
Quellen und Methodik
Diese Seite zitiert ausschließlich öffentliche oder offizielle Marktdaten — mit voller Quellenangabe. Einzelne Angaben können von einem konkreten Objektwert abweichen; für eine belastbare Wertermittlung ist die individuelle Begutachtung nötig.
Verwendete Datenquellen
- BORIS-BW — Offizielle Bodenrichtwertkarte Baden-Württemberg, Stand 01.01.2025. Werte nach § 196 BauGB, festgestellt durch den Gemeinsamen Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen in den Sitzungen 23.–26.06.2025. gutachterausschuesse-bw.de/borisbw
- Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen — Grundstücksmarktbericht 2025 (Berichtszeitraum 2023 / 2024), veröffentlicht 08.01.2026. Makro-Daten Landkreis, Häuserpreisindex, Sachwertfaktoren. gutachterausschuss-lkes.de
- Volksbank Mittlerer Neckar eG — Immobilienmarktbericht 2025, Region Nürtingen (S. 76–85), Datenstand Ende 2024. Datenbasis: IIB-Institut mit ~350.000 Inseraten pro Tag; bereinigte Angebots- und Transaktionsdaten — keine reinen Transaktionspreise. v-mn.de/immoundfinanzierung/immobilienmarktbericht.html
- Stadt Nürtingen — „Zahlen & Daten": Einwohnerzahlen gesamt (42.261, Stand 31.12.2025) und pro Ortsteil (Hardt, Neckarhausen, Raidwangen, Reudern, Zizishausen). nuertingen.de
- Gemeinde Wolfschlugen — „Zahlen & Fakten": Einwohner, Gemarkungsfläche, Höhenlage. wolfschlugen.de
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